居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除など

著者:黒瀬税理士事務所
投稿日:2013年02月25日

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得(儲けの部分)から最高3,000万円まで控除ができる特例です。
この特例の適用を受けた場合の、譲渡所得の計算は以下のとおりです。

譲渡価額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額3,000万円=譲渡所得(*長期・短期)

*長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得をいいます。

参考:土地建物を譲渡した場合には、長期・短期によって税率が異なります。
長期譲渡所得 一般分・・・(国税)15%、(住民税)5%
短期譲渡所得 一般分・・・(国税)30%、(住民税)9%

3,000万円の特別控除を受けるための適用要件

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

②売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

③売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

④災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること。
(注)東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります。

⑤住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
(イ)その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(ロ)家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

3,000万円の特別控除の適用除外

このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

①この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

③別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

3,000万円の特別控除を受けるための手続

この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。また、確定申告書に次の書類を添付して提出します。

①譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]

②マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えている一定のマイホームの譲渡は、売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例を重ねて受けることができます。

軽減税率
6,000万円以下の部分 (国税)10%、(住民税)4%
6,000万円超の部分  (国税)15%、(住民税)5%

「居住用の3000万円特別控除」と「住宅ローン控除」は併用できない

住宅ローン控除の適用要件には、入居した年とその前後2年づつの5年間において、「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」や「居住用財産の3,000万円特別控除」などの適用を受けていないこととなっていますので、マイホームを譲渡(譲渡益が出る場合)した後に、すぐマイホームを借入をして購入した場合などは「居住用の3000万円特別控除」と「住宅ローン控除」の併用はできないので注意して下さい。

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